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Elementos comunes de la Propiedad Horizontal

Se consideran elementos comunes de la Propiedad Horizontal todos aquellos que no se hayan incluido como elementos privativos en el Título constitutivo.

La propiedad horizontal es una propiedad especial que se proyecta sobre aquellos edificios cuyos propietarios tienen la titularidad privativa de determinados elementos, denominados elementos privativos (pisos, locales trasteros, etc.), y la titularidad común sobre otros elementos, pertenencias o servicios  para el disfrute conjunto del inmueble, denominados elementos comunes.

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Francisco Sevilla Cáceres -Abogado-

Los elementos comunes de la propiedad horizontal son por tanto aquellos elementos o servicios de un edificio, que bien por su naturaleza objetiva (como por ejemplo las zonas ajardinadas o el portal), o bien porque así han sido adscritos (por destino) como elementos comunes (la vivienda del portero o una habitación del edificio dedicada a guardar útiles de limpieza), son necesarios y útiles para el adecuado uso y disfrute  del edificio en general, y de cada uno de los elementos privativos (pisos, locales, etc.) en particular.

Dónde vienen recogidos los elementos comunes de la propiedad horizontal:

La Ley de propiedad horizontal no hace relación detallada de los elementos comunes. Se refiere a ellos en el artículo 3 LPH, que a su vez remite a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil.

Este último artículo, hace una enumeración de los siguientes elementos comunes:

  • el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
  • elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
  • las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
  • el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.
  • los ascensores.
  • las instalaciones, conducciones y canalizaciones (hasta la entrada al espacio privativo), para:

– el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.

– las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.

– las de detección y prevención de incendios.

– las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.

– las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.

  • servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles
Elementos comunes de la Propiedad Horizontal

La anterior relación de elementos comunes de la propiedad horizontal no constituye un numéro cerrado, pueden añadirse otros distintos a los anteriores, si bien deben aparecer reflejados en el TÍTULO CONSTITUTIVO de la propiedad horizontal del edificio.

Igualmente hemos de tener en cuenta, que el anterior listado sólo tiene un caracter enunciativo, lo que también significa que algunos de dichos elementos comunes se pueden configurar como elementos privativos, SIEMPRE Y CUANDO aparezcan así determinados en el Título constitutivo.

Por tanto podríamos resumir que, todo lo que no esté descrito en el Título constitutivo como elemento privativo, se presumen que es elemento comunitario.

Sobre los elementos comunes de la Propiedad Horizontal y los elementos privativos, se han pronunciado en muchas ocasiones nuestros Tribunales, a modo de ejemplo señalamos:

La Audiencia Provincial de Madrid en su sentencia de 2 de junio de 2.006» en la propiedad horizontal, cada copropietario es dueño de cuanto privativamente se le atribuye en el Título constitutivo, perteneciendo todo lo restante, entre lo que se encuentran los elementos reivindicados, a la Comunidad de Propietarios y para su uso o utilización conjunta ( STS 12-11-1969).»

En el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1981 que cita la del mismo Tribunal de 11 de octubre de 1967, refiriéndose a una franja de terreno que sirve como pequeño patio para la mejor aireación e iluminación de los pisos, señala que, en principio, ha de ser calificado de elemento común en virtud de lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, que expresamente le atribuye dicho carácter y si bien cabría conceptuar tal espacio del inmueble como de un anejo del piso bajo comercial en atención a constituir esta planta su única vía de acceso, menester sería para ello que el título contuviese la indispensable referencia sobre ese extremo, según previene el artículo 5 de la citada Ley, pues todo lo que pertenece a la entidad registral y no figura singularmente atribuido a cualesquiera pisos que forman la propiedad horizontal, se entenderá como integrado en los elementos comunes , solución que en definitiva es la que informa alguna decisión jurisprudencial.

La Dirección General de Registros, en una resolución de 19 de febrero de 1999, declaró ciertamente, la configuración de unos trasteros olvidados en la escritura inicial de la constitución de la propiedad horizontal, como anejos de elementos privativos , implica una modificación del título constitutivo – artículo 5 de la L.P.H.- que presupone el acuerdo unánime de todos los propietarios, pues, al no haber sido aquellos trasteros inicialmente incluidos entre los elementos privativos , tienen el carácter de elementos comunes del edificio….

El Tribunal Supremo, en la sentencia de 24 de febrero de 1994, estimó que una buhardilla tenía el carácter de elemento común , señalando cualidad que sin duda tienen, al no haberse descrito como susceptibles de aprovechamiento independiente ni asignárseles cuota de participación en la comunidad, con lo que quedan especialmente adscritos al servicio de todos los propietarios singulares mientras no se produzca una desafectación, que aquí no concurre.

Por último decir, que cumpliendo una serie de requisitos, los elementos comunes («por destino«) se pueden convertir en elementos privativos.

FUENTE: mundojuridico.info

Obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio

La distinción entre obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio hará que se necesiten para su aprobación mayorías distintas en la Comunidad.

La consideración de que sean las obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio influye de manera determinante en la mayoría necesaria para la aprobación de las mismas por la Comunidad de propietarios y también sobre la obligación del pago de las correspondientes derramas por los vecinos.

Antes de nada hay que distinguir las OBRAS DE CONSERVACIÓN de las OBRAS DE MEJORA o suntuarias.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

La Ley de Propiedad Horizontal (que regula las Comunidades de propietarios), establece respecto de las OBRAS DE CONSERVACIÓN lo siguiente:

Artículo 10.1 LPH establece que:

 «tendrán caracter obligatorio….. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridadhabitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

Aunque la Ley dice que las obras de conservación tienen caracter obligatorio y que cualquier propietario puede pedirlas estando obligados todos los integrantes de la comunidad a sufragarlas, lo normal es que estas obras de conservación sean aprobadas por la Junta de propietarios, en cuyo caso, se requerirá en segunda convocatoria la MAYORÍA DE LOS ASISTENTES, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Respecto de las OBRAS DE MEJORA o también denominadas suntuarias («no necesarias»)

El artículo 17.4 de la LPH dispone:

» Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

Obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunesel disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.»

Lo que viene a establecer este último precepto es que las OBRAS DE MEJORA deben ser aprobadas por 3/5 de propietarios y cuotas de participación; pero además, si uno de los propietarios ha votado en contra de la realización de las mismas y lo que tiene que pagar por derrama supera 3 mensualidades de los gastos comunes, no vendrá obligado al pago de dichas obras de mejora.

El problema, como veis es distinguir cuando estamos frente a unas obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio.

EJEMPLOS  de sentencias sobre obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio

–  Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª), sentencia de 4.05.2016:

«La controversia planteada entre las partes, se centra en determinar si esas obras realizadas en la fachada son una obra necesaria, que conlleva una mejora en la eficiencia energética del edificio, en cuyo caso no sería de aplicaciónel art. 17.4 LPH, o por el contrario, como sostiene Dª Florencia estamos hablando de una mejora de la fachada y por ello no se le puede obligar a abonarla, pues ella voto en contra del acuerdo (es decir es disidente) y su cuantía excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, art 17.4 LPH.

A la vista de todos estos datos, este tribunal entiende que se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada. Sino que ha quedado suficientemente probado, que esta Comunidad de Propietarios, tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas.

Problemas de seguridad, que conllevaron la creación de una comisión de obras, que durante al menos un años estudio las diversas posibilidades existente para soluciones esas deficiencias, decantándose por la fachada ventilada en base a varios criterios: a) era una solución definitiva a los desprendimiento, b) el alto coste inicial, se vería reducido por la subvención, que concedía y concedió el IDAE y el descuento que Esfer hacía de un 5 % en caso de pronto pago, e) era una obra debidamente garantizada, en cuanto a plazo de ejecución, sin sobrecostes y garantía de futuro y f) además de todo ello suponía una mejora en el consumo energético de la comunidad.»

–  Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, (Sección 7ª), sentencia 17.07.2015:

«No obstante lo anterior y simplemente a mayor abundamiento, la pericial de la demandada, mucho más motivada y precisa que la de la parte demandante, hace deducir con claridad que la obra es necesaria y que acometer una reparación completa de las fachadas y no meramente puntual como se pretende en la demanda, contraviniendo además la voluntad de la junta con reiteración expresada, no solucionaría el problema derivado de la antigüedad del edificio y de la ausencia de aislamiento térmico que causa las humedades.

Es adecuada la cita que hace la parte en la contestación de la Ley 8/2013 para justificar la necesidad de la obra y prescindiendo de la eficiencia energética que la sentencia dice que se introdujo con posterioridad y extemporáneamente en el debate, ya que desde los deberes exigidos a la comunidad por el art 10 de la LPH modificado por dicha Ley, y concretamente en cumplimiento del deber dinámico de mantenimiento que pesa sobre aquella, ya recogido incluso en su anterior redacción por la jurisprudencia ( sentencia TS de 3 de enero de 2007 ) se halla el de acometer esta clase de obra, tendente a garantizar la habitabilidad del inmueble en el sentido que destaca el art 3-1 de la LOE , precepto que toma como referencia nuestra legislación para evaluar el deber de mantenimiento y conservación de los edificios a cargo de los propietarios en cuanto el artículo 3-1 LOE describe las condiciones básicas de la edificación ( art 9 del texto refundido de la Ley del Suelo ) y entre las de habitabilidad descritas destaca la obligación de garantizar la estanqueidad del edificio evitando humedades y filtraciones, de ahí que sentencias como la de la AP de Madrid de AP de Madrid de 26 de enero de 2012 condena, en aplicación del artículo 10 LPH , en un supuesto que guarda similitud con el de autos aunque el inmueble tenía menor antigüedad, a la comunidad de propietarios por incumplimiento de este deber legal a indemnizar los daños causados a una vivienda por filtraciones producidas debido a un inadecuado aislamiento de los muros de la edificación, al estar obligada la demandada, razona la sentencia, a ejecutar las reparaciones que garanticen la debida estanqueidad del edificio.»

CONCLUSION:

La determinación mediante las correspondientes periciales respecto a si son obras de conservación o de mejora de la fachada del edificio será importante a la hora de distinguir cuando estamos en una clase u otra de obras.

FUENTE: mundojuridico.info/

Plusvalía municipal: ¿qué pasa si el impuesto es mayor que la ganancia?

15 de Noviembre de 2019

Cuando un individuo o empresa efectúa la transmisión de una propiedad de un inmueble o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre una vivienda se debe pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que normalmente se conoce como plusvalía. “En el caso de venta de una propiedad el que deberá efectuar el pago es el individuo, empresa o entidad que vende, por el aumento que ha tenido la propiedad mientras este ha sido propietario”, explica Fernando Sanahuja, del despacho de abogados Sanahuja Miranda.

  • El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo debe pagar la persona o empresa que vende una propiedad en un plazo de 30 días posterior a la venta de la propiedad.
  • En la actualidad, ni el Tribunal Constitucional ni el Tribunal Supremo logran resolver sobre la correcta configuración de la base imponible.

SANAHUJA MIRANDA

La plusvalía se debe pagar en un plazo de 30 días posterior a la operación de venta de la vivienda. Si el propietario es extranjero, el que debe pagar el impuesto es el adquiriente que reside en España, y en los casos de herencia o donación, el heredado o el que recibe la vivienda es quien debe hacerse cargo del importe. Frente a esta situación, el heredado dispondrá de un plazo de seis meses a partir de la fecha de defunción, prorrogables a un año si se solicita por escrito dentro de los primeros seis meses.
 
¿Qué pasa si el beneficio es menor que el valor del impuesto?
 
El impuesto de plusvalía municipal se debe pagar en cualquier circunstancia. No es relevante si el beneficio que recibe el que vende la propiedad es menor que el impuesto que debe pagar. Si se acredita que el inmueble no ha aumentado su valor desde que se adquirió, la exigencia de este impuesto sería inconstitucional. Tanto el Tribunal Constitucional como el Tribunal Supremo consideran que en estas situaciones no se ha realizado el hecho imponible del impuesto, por eso no puede exigirse.
 
Fernando Sanahuja, abogado del despacho Sanahuja Miranda, afirma que «en los casos en los que se ha producido un incremento en el valor del terreno, aunque sea insignificante, ya no se podrá alegar la ausencia de capacidad económica porque por más que sea pequeña, existe. Tampoco es posible alegar la inexistencia de hecho imponible, porque éste se comprende realizado tanto y en cuanto exista un incremento en el valor del terreno, independientemente de que sea mayor o menor«.
 
En estas ocasiones es cuando suele producirse una situación un tanto injusta porque el impuesto a pagar supera el beneficio obtenido en la trasmisión, y en caso de no superarlo, prácticamente lo confisca ya que el margen de ganancia es mínimo. Ni el Tribunal Constitucional ni el Tribunal Supremo aún logran resolver esta situación porque además, el sistema tributario en ninguna situación tendrá intenciones ni carácter confiscatorio si se le presenta una situación de este calibre.

FUENTE: legaltoday.com/

Wizink Bank pierde frente al consumidor en el caso de las tarjetas abusivas.

Sanahuja Miranda Abogados obtuvo el pasado marzo una resolución judicial favorable en la que  se condena a Wizink Bank a pagar 8.000 euros al denunciante en un caso sobre tarjetas abusivas. Los puntos clave sobre los que se basó Sanahuja Abogados para vencer a Wizink Bank fueron tres:

  • La excesiva desproporcionalidad de los intereses
  • Falta de control en los contratos
  • Contratos ilegibles

En dicha sentencia, (Sentencia nº 51/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sant Feliu de Llobregat), se especifica que esta cifra equivale a las cantidades abonadas por el consumidor que exceden del capital total que el banco le había abonado efectivamente. En la misma resolución se declara la nulidad del contrato de tarjeta de crédito revolving de Wizink Bank.

Este caso está vinculado con el fenómeno de tarjetas abusivas que cobran intereses moratorios por el pago fraccionado que superan en dos puntos el interés remuneratorio.

El interés desproporcionado, clave en la sentencia

Uno de los factores clave a la hora de conseguir una sentencia favorable fue la excesiva desproporcionalidad en el porcentaje de los intereses asociados a la tarjeta Revolving. Mientras que en los últimos diez años la media de intereses en este tipo de crédito es de 9,59%, la tarjeta Revolving de Wizink Bank aplicaba un 27,24% de interés a sus clientes.

Cláusula suelo: Otro exceso

Además de los intereses abusivos de la tarjeta Revolving, el contrato de la tarjeta no cumple con los controles de transparencia y de incorporación, basadas en la sentencia del 9 de mayo de 2013 relativa a la cláusula suelo.

Así se determinó que el contrato contiene cláusulas predispuestas y no negociadas que han de cumplir con lo establecido en el Art. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y los Art. 10 y 12 de la Ley de Contratos de Crédito al Consumo. Lo que significa que es imprescindible que las cláusulas del contrato ofrezcan al consumidor de manera completa y específica la totalidad de condiciones a las que quedarán sujetos los clientes.

Un contrato ilegible

A todo lo anterior hay que añadir el incumplimiento y abuso más básico de todos, un contrato debe ser legible. Sobre esta cuestión, el juzgado indica de manera clara:

«En este sentido, conviene señalar que el contrato contiene unas 18 condiciones más un anexo en una letra que por su tamaño resulta prácticamente ilegible, y así debe considerarse, que este contrato, ni por su sistemática ni por su presentación supera el control de transparencia, en los términos en que viene siendo exigido por la Sala 1ª Tribunal Supremo«.

Así pues y tras la exposición de argumentos, el juez resolvió que los contratos de tarjeta de crédito Revolving de Wizink Bank no cumplen con el control de incorporación ni de transparencia.

FUENTE: legaltoday.com

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda cuando se ha formalizado el contrato entre el 1 de enero de 1995 al 6 de Junio de 2013.

Mediante este artículo vamos a tratar de explicar, lo mas sencillamente que podamos, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

Hemos de decir, que sólo nos vamos a referir en este post a la duración de aquellos contratos de alquiler celebrados desde el 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU 29/94) hasta el 6 de junio de 2013, fecha  en la que se reformó la ley de arrendamientos estableciendo otro régimen de duración del contrato.

Si el arrendamiento de vivienda es de FECHA POSTERIOR al 6 de junio de 2013 te recomendamos que sigas leyendo este artículo puesto que la dinámica va a ser la misma, cambiando sólo los plazos. Lee este post y luegoPINCHA AQUÍ para ver el régimen legal de DURACIÓN de los contratos de alquiler posteriores a Junio de 2013.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

Es IMPORTANTE que recordemos que la fecha de celebración del contrato de arrendamiento es la que determinará la Ley aplicable.

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre el 1.01.1995  al  6.06.2013:

1º.-  El artículo 9 de la LAU 29/94,  que parte de una axioma clásico cual es la libertad de pactos, establece:

” La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”.

Sin embargo y aunque existe libertad contractual para establecer la duración del arrendamiento de vivienda, la Ley matiza esta libertad estableciendo con carácter imperativo, y por tanto excluido del principio dispositivo de las partes (art. 4.2 LAU), la duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Así continúa el artículo 9 diciendo:

“Si ésta(se refiere a la duración fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

¿Qué quiere decir este artículo 9 de la LAU?

De la lectura de este precepto cabe distinguir los siguientes supuestos:

a)  contratos cuya duración pactada es SUPERIOR A CINCO AÑOS. En estos casos la duración finalizará en la fecha fijada. Si ninguna de las partes comunicara la extinción, el contrato entrará en tácita reconducción.Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

b)  contratos cuya DURACIÓN ES DE CINCO AÑOS.  El contrato finalizará en la fecha fijada ( a los 5 años), pero si el arrendador no comunicara con un mes de antelación a dicha terminación su voluntad de no renovarlo, se prorrogará anualmente hasta un máximo de TRES AÑOS obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino, aplicando el artículo 10 LAU).

c)  contratos cuya DURACIÓN ES INFERIOR A CINCO AÑOS.  Como es el SUPUESTO MÁS FRECUENTE, es sobre el que nos vamos a detener en el siguiente apartado; es decir, se trata de aquellos contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración se ha fijado en UNO o DOS AÑOS, por ejemplo.

¿Qué ocurre cuando la duración del arrendamiento se ha pactado por tiempo inferior a 5 años?

Cuando se pacte un plazo INFERIOR A CINCO AÑOS (Ejemplo: La duración se ha pactado en UN AÑO), por imperativo legal  y llegado el día del vencimiento del plazo contractual, por virtud de lo dispuesto en el artículo 9.1 LAU “éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años“.

EJEMPLO:  Se celebra un contrato de arrendamiento el 1 de enero de 2013 y se pacta una duración de 1 año. Pese a que se haya hecho constar esa duración, el inquilino podrá estar en la vivienda si él quiere hasta 5 años, es decir, el contrato finalizará el 1 de enero de 2018.

La excepción para que el contrato no dure esos 5 años es la siguiente:

  • Cuando el arrendador al tiempo de celebrar el contrato, haya hecho constar de forma expresa, la necesidad para él de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Salvo el supuesto contemplado en el apartado anterior, el contrato aunque tenga fijada una duración inferior a 5 años (ej: UN AÑO), se prorrogará anualmente si quiere el inquilino hasta alcanzar CINCO AÑOS. Este plazo de duración de 5 años es obligatorio para el arrendador; por tanto, si el arrendatario quiere podrá permanecer todo ese tiempo en el uso de la vivienda.

Cuando se alcancen esos CINCO AÑOS, si el arrendador no le comunicado al inquilino UN MES antes su voluntad de darlo por extinguido (finalizado), el contrato se PRORROGA por periodos anuales HASTA TRES AÑOS a voluntad nuevamente del inquilino (siendo obligatorio ese plazo de 3 años  para el arrendador). Lo anterior viene recogido en el artículo 10 LAU.

La sentencia de la AP Zaragoza (Sección 4ª) de 29 mayo 2007 sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, establece:

” En este aspecto es de considerar que el art 10 LAU establece que el contrato, una vez finalizado el plazo de cinco años, y si no hay preaviso por ninguna de las partes con un mes de antelación para no renovarlo, esta sujeto a una prórroga de hasta tres años más, por plazos anuales. Esta prórroga de tres años es obligatoria para el arrendador, pero no así para el arrendatario, pues este, antes de acabar cada anualidad, puede notificar al arrendador con un mes de antelación su voluntad de no renovar.”

¿Qué ocurre cuando también termine esos 3 años de prórroga?

Cuando finalicen esos TRES AÑOS DE PRORROGA (ya llevamos 8 desde el inicio), si tampoco comunicase el arrendador la extinción del contrato, este entrará en TÁCITA RECONDUCCIÓN.

FUENTE: mundojuridico.info